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Credito immobiliare in Svizzera :
1. Quali sono le tappe per l'acquisto di un bene immobiliare in Svizzera?
2. Chi può sottoscrivere un'ipoteca ?
3. Quali sono i documenti richiesti ?
4. Come si costituisce un mutuo ipotecario ?
4. Come si costituisce un mutuo ipotecario ?
Prezzo del bene immobiliare :
Si tratta del prezzo di acquisto totale negoziato con la parte promittente venditrice.
Fondo proprio :
Si tratta del vostro apporto personale di minimo 25% del prezzo di vendita totale negoziato con la parte promittente venditrice. Questo apporto può provenire dei vostri risparmi personali ; un prelievo anticipato presso la vostra cassa di pensione LPP e l'impegno del vostro terzo pilastro bancario sono possibili. Le tre possibilità possono essere complementari.
Dei 25% d'apporto, 20% serviranno a finanziare l'oggetto acquistato e i 5% rimanenti copriranno le spese notarili.
Primo & secondo rango ipotecario
L'importo finanziato dalla banca ammonta in genere all' 80% del prezzo di vendita. L'importo può dividersi in due 2 tranche, messe in pegno a favore della banca per la cosiddetta cedola ipotecaria.
La prima tranche o primo rango, ammonta al massimo al 65% dell'importo finanziato. È possibile di bloccare il tasso d'interesse per una durata dai 6 mesi ai 15 anni o altrimenti scegliere un tasso d'intressi variabile che fluttua ogni giorno.
La seconda tranche o secondo rango, ammonta al 15% dell'importo finanziato e deve essere completamente ammortizzato all'età della pensione. In genere, il tasso d'interessi del secondo rango è variabile e non può essere bloccato.
Cedola ipotecaria
Quando l'acquirente di un bene immobiliare ottiene un prestito ipotecario presso una banca, il notaio deve creare una cedola ipotecaria. Questo titolo di proprietà viene messo in pegno a favore della banca quale garanzia per la durata del prestito.
Tabella esplicativa in CHF :
| Prezzo del bene immobiliare : | 1'000'000.- |
| Fondo proprio 20% : | 200'000.- |
| Primo rango 65% : | 650'000.- |
| Secondo rango 15% : | 150'000.- |
| Spese notarili 5% : | 50'000.- |
| TOTALE | 1'050'000.- |
Amortizzamento
Le banche esigono un amortizzamento dell'importo del prestito dai 0,5% ai 1% a l'anno. Si può procedere in due modi diversi :
Amortizzamento diretto
Nel caso di un ammortizzamento diretto, rimborsate direttamente il capitale del prestito alla banca. Il vostro debito diminuisce quindi ogni anno, mentre gli interessi annui si riducono proporzionalmente al debito rimanente. Questo tipo di ammortizzamento presenta tuttavia un inconveniente. In effetti, la diminuzione regolare del vostro debito genera una riduzione delle vostre deduzioni fiscali e di conseguenza, un augmento delle tasse.
In genere, questo tipo di ammortizzamento viene sconsigliato.
Amortizzamento Indiretto
Nel caso dell'ammortizzamento indiretto, il debito non viene pagato direttamente alla banca, ma bensì tramite una polizza di assicurazione vita o terzo pilastro. L'integralità del contributo annuo di questo modulo è deducibile fiscalemente.
Questa polizza assicurativa verrà presa in pegno dalla banca quale garanzia fino all'età della pensione. A termine, l'importo totale versato verrà usato per ammortizzare parte del prestito ipotecario.
Con questo tipo di ammortizzamento beneficiate non solo di una riduzione fiscale (interessi bancari pagati + premio di assicurazione) ma anche di una copertura in caso di decesso.
In genere, viene consigliato questo tipo di ammortizzamento.